国家税务总局关于发布〈房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条和第五条的规则，房地产开发企业一般交税人适用一般计税办法计税的，在核算出售额时应扣除相应的土地价款，其核算公式如下：

  出售额=(悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款)÷(1+11%)。(注：公式中的税率自2018年5月1日起改为10%。)

  当期答应扣除的土地价款=(当期出售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售建筑面积)×付出的土地价款。

  当期出售房地产项目建筑面积，是指当期进行交税申报的增值税出售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供出售建筑面积，是指房地产项目能够出售的总建筑面积，不包含出售房地产项目时未独自作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  付出的土地价款，是指向政府、土地办理部门或受政府托付收取土地价款的单位直接付出的土地价款。

  从上面的核算公式可知，房地产开发企业一般交税人适用一般计税办法计税的，在核算出售额时扣除土地价款是一项重要的内容，而核算扣除的土地价款是否精确，最终会影响增值税的核算结果是否精确。因而，在实务中，核算扣除土地价款时应留意以下三个方面的问题：

  在实践中，房地产开发企业关于开发的产品，一般来说是用于对外出售的，但有时也会把开发的产品自己运用，或许用于抵债、对外出资等其他用处。那么，在核算扣除土地价款时，自用的开发产品和用于抵债、对外出资等其他用处的开发产品的建筑面积是否归于“房地产项目可供出售建筑面积”的领域呢?

  《国家税务总局关于土地价款扣除时刻等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号，以下简称国家税务总局公告2016年第86号文件)第五条规则，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期出售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供出售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包含地下车位建筑面积。

  根据上面的政策规则可知：“房地产项目可供出售建筑面积”，是指核算容积率时地上总建筑面积，不包含地下建筑物面积，也就是说，地上开发的总建筑面积去掉出售房地产项目时未独自作价结算的配套公共设施的建筑面积后的剩下建筑面积，无论是用于对外出售，仍是自用或许用于抵债、对外出资等其他用处，其建筑面积均归于“房地产项目可供出售建筑面积”的领域。因而，在核算扣除土地价款时应把自用或许用于抵债、对外出资等其他用处的开发产品的建筑面积核算在内。

  注：容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

  事例：A公司系增值税一般交税人，适用一般计税办法计税，2024年2月获得一宗土地运用权，并在该宗土地上开发了一处小区项目。开发的总建筑面积为28000平方米，其间，地上建筑面积为25000平方米，这儿面包含23000平方米为住所，22000平方米用于对外出售，1000平方米用于抵顶债款。别的2000平方米是临街门市房，A公司用于对外租借，把它作为出资性房地产办理;地下车位建筑面积为3000平方米，用于对外出售。

  根据国家税务总局公告2016年第86号文件规则，A公司应以地上建筑面积25000平方米作为“房地产项目可供出售建筑面积”。

  依照国家税务总局公告2016年第86号文件的规则，出售地下车位不扣除土地价款。但在实践中，房地产开发企业在开发地上建筑物时，开发的地下建筑物不但仅仅地下车位，有的也在开发用来生产经营的房子。那么，关于开发的地下房子，其出售时是否扣除土地价款呢?

  其实，国家在出让土地时，土地价款的确认是以地面上的土地面积为核算土地价格根据的，至于要开发的地下面积则不作为核算土地价格的根据。因而，在核算扣除土地价款时只需核算地上建筑物面积就能够了;假使再对出售地下建筑物时扣除土地价款，那么，就归于重复扣除土地价款了。

  国家税务总局公告2016年第86号文件规则出售地下车位不扣除土地价款，这仅仅列举了一个常见地下建筑物的比如算了。实质上，不但仅仅出售地下车位不扣除土地价款，而是出售一切地下建筑物均不扣除土地价款。

  在实践中，存在房地产开发企业一次获得一宗较大的土地分期进行开发的景象。而这儿面存在一个问题，即每期开发的建筑面积终究应当占有多少土地面积这不是人为规则出来的，而应按均衡配比的准则，核算出每期开发的建筑面积应当占有多少土地面积。关于这种景象，该怎么样做土地价款的扣除?从现有国家出台的税收政策看暂无这方面的规则。因而，在实务中具体进行税务处理时，从规范性和合理性的视点考虑，应以每期开发的建筑面积的份额折算出占有的土地面积，再核算出相应的土地价款，从而分期扣除土地价款。核算扣除土地价款的进程如下：

  (2)核算分期开发项目应占的土地面积。分期开发项目应占的土地面积=(总土地面积×分期开发项目的建筑面积)÷总建筑面积。

  (3)核算分期开发项目所占土地的土地价款。分期开发项目所占土地的土地价款=单位土地价格×分期开发项目应占的土地面积。

  (4)核算当期答应扣除的土地价款。当期答应扣除的土地价款=(当期出售房地产项目建筑面积÷该期房地产项目可供出售建筑面积)×分期开发项目所占土地的土地价款。

  事例：B房地产开发有限公司系增值税一般交税人，适用一般计税办法计税。2024年1月获得一宗60000平方米的土地，付出土地价款为120000000.00元。依照规划规划的基本要求，总建筑面积为85000平方米，分两期进行开发，第一期开发建筑面积为50000平方米，开工时刻为2024年3月，竣工时刻为2024年11月，2024年12月出售房子的建筑面积为6000平方米;第二期开发建筑面积为35000平方米，方案于2025年5月开工。核算2024年12月出售房子时应扣除的土地价款。核算进程如下：

  (2)第一期开发项目应占的土地面积=(总土地面积×第一期开发项目的建筑面积)÷总建筑面积=(60000×50000)÷85000=35294.12(平方米)。

  (3)第一期开发项目所占土地的土地价款=单位土地面积价格×第一期开发项目应占的土地面积=2000×35294.12=70588240.00(元)。

  (4)2024年12月出售房子答应扣除的土地价款=(2024年12月出售房子的建筑面积÷第一期房地产项目可供出售建筑面积)×第一期开发项目所占土地的土地价款=(6000÷50000)×70588240.00=8470588.80(元)。

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